北上深再松绑，土拍频现“地王”
一线城市默契松绑房地产市场好消息不断。3月27日，北京市住房和城乡建设委员会对外公布，北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策已经取消。“从今天起，在审核购房资格时不再审核该项，其他项合格即可在北京购房。”离婚限购政策在过去几年是一线城市管控“借离婚骗取购房资格”的必要手段，打击的是借离婚骗取购房资格的投机行为，但这项政策自推出起就争议不断。批评者认为，它很容易造成误伤，即那些真离婚的夫妻，在离婚后也丧失了即时购房机会。以北京为例，2021年8月，北京规定夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。但从实际情况看，借离婚骗取购房资格的毕竟是少数人，误伤的更是少之又少——也就是说，其实这项政策在整个限购篮子里面，是很小的一粒豌豆。然而，北京取消“离异3年内不得京内购房” 政策一经证实，很多媒体用“重磅”这样的词来形容。这也能看出，在仍然铁板一块的北京，逐步取消限购政策，仍是市场的期盼。虽然步子很谨慎，但毕竟，北京已经走出了这一步，给市场传递出信心。几乎同时，深圳和上海也连续开出松绑处方。3月26日，深圳市规划和自然资源局向媒体证实，深圳正式取消了执行十多年的“90/70政策”。这项规定来源于2006年中央九部委联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》“90平米以下户型须占总量的70%以上”，简称“90/70”政策。2010年，深圳以深规土〔2010〕688号文件对此进行升级，要求“项目套内建筑面积在90m²以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%”，力度比全国规定更严苛。此前上海已于3月初的土拍中松绑“90/70政策”，把90平米以下户型占比从70%调到了50%～70%不等，虽然留着尾巴，但开发商自主把握的尺度已经近半了。“90/70政策”的核心是要求小户型的数量要占多数，控制面积从而控制总房价，这是房地产发展初期政府在保障房缺失时不得已的手段。但如今，一方面国家大力推进保障房建设，另一方面当前住房市场的核心需求是改善型住房，政策调整箭在弦上。2022年四季度以来，“支持刚性和改善性住房需求”的表述不断出现在中央会议中，并首次写入2023年政府工作报告，今年政府工作报告要求“满足刚性需求和多样化改善性住房需求”，而3月22日的国务院常务会议则要求进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求。因此松绑“90/70政策”，让更大户型的房子入市也是顺势而为。克而瑞数据显示，2024年1～2月全国成交结构趋向改善面积段，140m²以上产品成交占比同比增加3.8个百分点。以深圳为例，深圳90m²以上户型成交占比逐年走高，由2019年53.5%的成交占比提升至2023年的67.5%。房地产市场供求关系发生重大变化，楼市进入改善时代。这也从侧面倒逼政策调整以适应市场需求。市场接下来坐等北京也逐步跟进松绑“90/70政策”。“地王”的逻辑楼市松绑政策的效果也在土拍市场显现。合肥、厦门、苏州、宁波等二线城市纷纷拍出了新地王。新地王从合肥开始。2月29日，合肥龙年第一场土拍，3块地拍出32.28亿，其中高速05号地块楼面地价拍到25050元/㎡，溢价率54.15%，成为合肥单价新地王。此后，苏州在3月13日以成交楼面地价45455元/㎡将狮山Z03农干校地块拍出，成为江苏新地王。但两周后的3月27日，苏州园区双湖地块以30.82亿的总价，溢价18.22%，被绿城竞得，楼面价65022元/㎡，刷新了江苏新纪录。就在同一天，厦门、宁波也迎来了龙年首拍。厦门2024年首场土地拍卖诞生了楼面地价新“地王”——思明区将军祠2024P01地块被厦门国贸以32.1亿元总价，折合楼面地价6.27万元/m²拿下，溢价率高达41%。值得注意的是，厦门本次土地拍卖不设拍卖底价，取消了地价上限，同时取消销售限制均价，仅保留车位限价和装修限定。吸引了包括中海、建发、国贸、联发、华润、保利、厦门安居等央国企参与竞拍。宁波也在3月27日拍出新“地王”，当天，宁波主城鄞州区首宗商品房宅地出让，最终经过67轮竞价，被浙江交控以16.53亿元竞得，成交楼面价25948元/㎡，溢价率达25.43%，刷新宁波楼面价的天花板。从当前各地城市土拍情况来看，特征也十分明显，“地王”的热闹是表象，其实里子还是政策的推动。首先，当前各大城市都开始拿出核心地块来为土拍市场“加热”。厦门岛内、苏州园区、宁波鄞州都是各自城市的核心，以厦门为例，该地块地处厦门老城区核心区位置，周边生活配套齐全，交通便捷，且具有优质的教育配套加持；而且项目竞品压力较小，目前该地块片区内无在售新房项目。这些核心地块的土地既然拍出了地王价，有的地方如苏州的地王还有江苏地王加持，价格自然不会便宜，未来入市价格引领，很大概率会有稳定房价，提升楼市信心的作用。其次是地王的出现，基本是默认取消了“禁墅令”“限价令”，开发商的空间提升。厦门取消了地价上限销售限制均价，苏州金鸡湖的地块，将来盖的房子就是湖景房，都是低密度的大平层。这些政策的推动，是土拍市场活跃的底层动力。土拍市场的热闹，支撑起来的仍是央国企。中指院发布的《2024年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》可见，2024年1～3月，TOP100企业拿地总额2217亿元，同比增长14.9%，但基本以央国企为主，尤其是地方城投，在为土拍市场托底。从上图可见，类似于石家庄城发投集团、济南高新控股集团等一眼可见的地方城投，和华润系、中铁系央企，已经霸占了拿地榜前列，民营房地产企业仍在“渡劫”，市场需要进一步供给“暖气”。政策空间仍可进一步扩大今年全国“两会”召开期间，《政府工作报告》、民生主题记者会、代表委员议案提案等都重点提及房地产行业，包括一视同仁支持不同所有制房企融资稳主体，构建房地产发展新模式，建立要素联动机制、补齐保障短板开启双轮驱动，因城施策，优化房地产的调控等政策已经充分展现了今年国家对房地产市场的支持力度。特别是将调控的主动权交到地方之后，各地针对本地区的实际情况，纷纷祭出各式法宝，一时好不热闹。据不完全统计，2024年3月以来，已有超过40个省市优化调整楼市政策，需求端主要涉及放松限购、放松限贷、发放购房补贴等方面。地产专家丁祖昱团队认为，接下来各地将再次迎来房地产政策松绑潮，一线城市楼市调控将持续调整放松，二三线限制性政策全面放开。不过，由于当前各大城市仍有较多的限制条件，并不利于整个市场的复苏。3月28日上海黄浦新天地板块的中海·顺昌玖里开盘选房，最终以去化率98.5%、总销金额约196.5亿的成绩刷新中国楼市开盘纪录，值得说道。中海·顺昌玖里备案均价17.2万元/m²，套均总价约4000万元，3月19日，该项目认购结束，共吸引736组认筹，认筹率高达143.8%，认购金总额28亿元，创造了上海2021年积分制以来黄浦豪宅认购数及认购金额新高。这说明，一线城市并不缺购买力，缺的是对楼市的信心。一旦有优质资产入市，楼市即使在寒冬也可以很热闹。值得一提的是，该项目在选房时，以245m²的户型最受欢迎，最先被抢购一空。这与前述深圳的销售数据是一致的，一线城市已经进入了大户型改善时代。而紧跟一线城市的脚步，随着中国房地产市场的整体调整，已经开始从刚需逐步过渡到改善时代。陈启宗在恒隆集团2023年报《董事长致股东函》中说，“唯有变化才是永恒。当外在环境改变，每个人、每个城市、每个国家都必须作出调整，才能求存求荣。”政策如果不能全部松绑，至少要针对需求及时调整。No.5711 原创首发文章｜作者 梁云风参考资料：丁祖昱评楼市，《一线城市楼市调控再松绑！》；中指研究院，《2024年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》开白名单 duanyu_H｜图片 视觉中国
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