打响第一枪！广州率先取消大户型限购，或为一线楼市注入强心剂
最近市场的利好消息众多，不仅仅是针对股市的，还有针对楼市的。继央行宣布降息降准的消息之后，陷入下行困境的房地产行业也迎来“强心剂”，住建部就表示，首批可以给予融资支持的房地产项目名单月底前将会落地。除此之外，去年央行也向国内房地产行业“输血”近10万亿人民币的低成本借贷，以帮助地产开发商企业度过困境。房地产行业长期占据我国全部经济活动的约四分之一，它的重要性不言而喻，在过去20年的时间里，我国房地产火爆增长迅速，也是拉动我国经济增长的重要引擎之一。在这样的大背景之下，一线城市的动作就显得至关重要。1月27日，一线城市广州宣布放宽购房限制，限购区域内购买建筑面积120平方米以上住房不再受到限购影响，广州还表示，要将继续极大住房保障力度，这是提振国内楼市的重大举措。目前，我国的房地产行业面临严峻的楼市供需问题，广州作为我国首个取消大户型购买限额的一线城市，这可能也意味着，在不久的将来，国内其他一线城市也将会跟进。根据通知来看，在广州限购区域范围内，建筑面积超过120平方米以上的房产，不纳入限购范围。而在此之前，广州也已经放开番禺、黄埔、花都等区的住房限购，此次则是从物业或户型角度进行调整，这一轮的楼市松绑力度更大。这也意味着人们现在可以随心所欲购买120平方米以上的公寓，无论他们是否已经拥有一套。这一举措，将会加快减少广州住房库存，并进一步促进楼市活跃。在此前的分析中，我们也已经多次表明，国内一线城市的房地产，过去多年来的总体趋势其实就是：越管控，房价上涨越快。这背后的道理其实很简单，管控的本质就是反而让房地产成为了一种稀缺的资源，不管是购买资格还是社保要求，都让买房的难度大增，这进一步激发了房子的稀缺属性，刺激楼市进一步上涨。因此，房住不炒的核心，就是要让房地产成为市场商品，而不是管控商品，对房子的管控越多，房子就越不能体现市场的供需价值，长期下来，房子就越容易带来一种非理性的泡沫估值。而这次广州放开大户型限购，本质上就是让房子回归市场，回归商品的属性，未来如果进一步取消限跌令的话，那么这才是我国房地产市场的全面回归，全面市场化。这对于我国房地产市场的健康发展，有着非常重大且积极的意义。另外，根据通知来看，广州还将加大住房保障力度，2024年计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租贷住房10万套，发放住房租贷补贴1.8万户。而这些，都能够更好保障那些低收入群体的住房问题。住房和城乡建设部1月26日就表示，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。也正是在这一背景下，广州才在次日宣布取消大户型限购。为什么在一线城市中，广州会率先取消大户型限购呢？答案其实也很简单，那是因为相比之下，广州的房地产问题，在一线城市中要更为严峻一些。当下我国的房地产危机，长期来看就是负债累累的地产开发商无法完成项目，这打击了潜在购房者的信心，从而削弱了我国经济最大增长动力之一的房地产行业。而广州的问题，就在于广州的住房库存依然较高，广州的住房去库存周期高达18.5个月，高于同为一线城市上海的10个月。除此之外，数据也显示，广州的房价在持续下行，去年广州12月新房价格连续第12个月同比下降。而国内庞大未完工的房地产项目，就急需地产开发商将资金回笼，才能够完成。根据估计，我国房地产行业和完成未完工的住房项目加起来一共有4460亿美元的资金缺口，这是一个非常庞大的数字。思睿集团首席经济学家洪灏在接受采访时就表示，我国楼市可能面临漫长的调整期，因为消化房地产市场目前的住房库存，就大约需要两年时间，然后出清所有在建房屋，则需要十年以上的时间。当然，广州这座一线城市也取消大户型限购，一定程度上更说明了我国房地产行业的去库存难题，毕竟就连广州都“扛不住”的话，又更何况那些其他二三线城市？而前几天央行的降准，长期释放的资金1万亿，可能也很难流入房地产行业之中，因为眼下各界的共识就是，房地产的价格涨幅已经触顶了，只要这样的共识不改变，那么资金就很难大规模涌入到房地产之中。这也难以推动房价上涨。于是乎，我们也可以解释，为什么我国总储蓄已经达到了惊人的130多万亿人民币，那是因为大量的资金无处可去。人们不敢消费，同时又不敢把钱投入股市，更不敢买房，在没有更好投资渠道的情况下，把钱放在银行里，也就成为了无奈之举。另外，影响人们买房与否的另一个重要因素，那就是房贷利率。当前的房贷利率4.2%的确是我国史上最低，但同其他国家比起来，这4.2%的房贷利率，依然是非常昂贵的贷款品种，尤其是叠加经济周期的不确定需要因素加大，这就让房贷利率偏高，更严重抑制了人们本就不多的购房热情。当然，房地产问题最本源的问题，其实缺的不是钱，不是地产开发商没钱，也是购房者没钱，而是整个大环境缺乏信心。地产开发商没钱，那是因为购房者的热情不高，买房的人少，那么购房者有没有钱呢？至少在一线城市，有能力购房的依然不在少数。毕竟，我们的银行里还躺着130多万亿人民币的储蓄，有钱的人虽然少，但至少还是存在的，但眼下最大的问题还是没有信心。这些人不拿钱买房，地产开发商就难以回笼资金解决自己的现金流问题，因此眼下的问题本源来看，还是缺乏信心。信心是很虚无缥缈的东西，一个行业的信心缺失，那么很有可能是本质上的问题有了不适宜今天大环境的东西。例如我们常常提到的限购、限跌以及房贷利率等等，这三大组合拳，是否适应今天的大环境？这是我们需要多多商榷的东西，在信心本就不足的时候，还有没有必要去限跌、限购，以及房贷利率还能不能调整，这些或许才是根本性的问题。也是对购房者来说，最直观的利益问题。所以，信心解决不好，长期来看，股市和楼市要想一夜之间扭转全社会的预期，这很难很难。但扭转很难，并不意味着我们不去扭转，毕竟眼下来看，宏观资产负债表开始收缩了，企业账上和许多家庭的负债增多，现金减少，那肯定就没有钱去投资创造新的经济效益。因此，我们眼下的目标，与其说是让房地产行业继续上涨恢复往日的宏伟，不如说是让房地产行业止步于此，不要继续下跌。及时止损，本质上就是一种利好。所以，像广州这类取消大户型限购的做法，实际上就是更多的利好，让更多购房者的需求得到进一步释放，让能买房的人买得起房，而不是继续限制买房，这才是今天房地产市场的主要问题，释放信心。近年来，我们看到楼市和股市低迷，一方面直接影响了人们的资产，另一方面产业上的不振，也直接或间接影响了人们的收入。以房地产为例，它的下行必然会影响到建筑、装修、家电、广告媒体、服务业等等，这些都会受到影响，当家庭资产和收入都失去确定性的时候，信心不足是整个宏观层面上的。新的一年，广州打响了第一枪，但这可能还不够，要想进一步延续房地产的颓势，可能还需要我们做更多，更关键性的东西。end.作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。
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