2023年度长沙楼市白皮书发布！
前言2023年的长沙楼市是破局的一年、向新的一年。在破局上，长沙不断优化置业环境，满足刚性及改善性住房需求。在向新上，政府+企业+媒体多方联动，整合资源，形成合力。在此背景下，我们全面解析楼市，得到了这些数据：2023年长沙市土地一级市场供应2145.82万平米，成交1971.72万平米；住宅成交1315.44万平米，住宅成交均价9989元/平米；住宅供销比为0.9；成交产品以120-144平米面积段为主……这些数据的背后是什么？今日，由0731房产网、0731地产研究院携手智信评估联合制作的《2023年度长沙楼市白皮书》为你解答！TOPIC 一 房地产政策Part 1全国房地产政策1.1.1推进城中村改造7月，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。1.1.2首套“认房不用认贷”8月，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。1.1.3房贷利率下调8月，中国人民银行、国家金融监督管理总局优化了差别化住房信贷政策，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。1.1.4房贷首付比例降低8月，央行差别化信贷政策对购房首付比做出指导，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。1.1.5加大保障房供给10月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文），旨在加大保障性住房的建设和供给，重点是建设配售型保障性住房。1.1.6支持民营房企资金需求11月，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、国家外汇局、国家发展改革委等八部门联合印发《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》，提出支持民营经济25条具体举措。通知提到，保持信贷、债券等重点融资渠道稳定，合理满足民营房地产企业融资需求。Part 2本地房地产政策1.2.1改造城镇老旧小区2月，湖南发布了《关于推动城乡建设绿色发展的实施意见》，明确到2025年，全省改造城镇老旧小区不少于2万个。1.2.2给居民自建房办“身份证”3月，湖南省发布了《关于〈湖南省居民自建房安全管理若干规定〉实施工作的意见》，规定，“限额”以上居民自建房新建、改（扩）建、重建需手续完整；对于“限额”以下居民自建房，省住建部门应于2023年6月30日前制定竣工验收管理办法，指导全省居民自建房质量安全验收；实施居民自建房镶嵌永久标志牌制度。1.2.3省直公积金“直转”新政5月，湖南印发了《关于进一步优化商转公贷款业务的通知》，明确顺位抵押方式办理商业贷款转公积金贷款将正式施行，已有13家银行可落地省直公积金“直转”新政。1.2.4确保房屋交付率8月，湖南印发《全省“夏秋攻坚”保交楼专项行动实施方案》，明确到2023年底前，对全省保交楼专项借款项目、恒大项目实行集中攻坚，确保房屋交付率达到90%以上。1.2.5探索现房销售试点9月，湖南印发了《湖南省恢复和扩大消费的若干政策措施》，内容包括稳定大宗消费、扩大消费服务、促进农村消费、拓展新型消费、完善消费设施、优化消费环境等6方面20条举措。1.2.6长沙全面实施“交房即交证”1月，长沙印发《长沙市推进新建商品房“交房即交证”改革实施细则》的通知。对购房者来说，可以缩短产权证到手时间，有利于落户、子女入学、银行贷款、买二套房等。对房企来说，大大降低了房企办理房产证手续的时间成本、资金成本。1.2.7符合条件可免费申请公租房4月，长沙印发了《长沙市公共租赁住房管理办法》，明确了全市公租房建设、运营管理及保障对象资格申请审核等。符合条件的市民如有申请公租房需要，可直接向当地住建部门或社区、街道咨询，申请、审核、配租等环节均不收取任何费用。住建部门从未将公租房保障资格审核业务授权委托给第三方，任何单位(公司)和个人无权代为办理此类业务。1.2.8二手房“带押过户”模式落地4月，长沙发布了《关于印发<长沙市推广二手房“带押过户”“带押变更”模式工作方案>的通知》。这将有效减轻市民筹资、还贷压力，降低交易成本，提高贷款使用效率和房屋交易效率，保障交易安全。1.2.9买首套无需证明9月，长沙印发了《关于优化房地产调控政策的通知》，明确居民家庭(含非本市户籍家庭）在长沙购买首套商品住房，不再需要提供购房证明；商品住房网签备案满4年，可进行转让。1.2.10取消购买第2套房时间限制11月，长沙发布《关于优化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，明确在本市购买第2套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。TOPIC 二 土地一级市场Part 12023年长沙市土地供应2.1.1长沙市土地供应面积2023年长沙市土地总供应面积约2145.82万平米，总建筑面积约4519.7万平米，同比基本持平。值得一提的是，10月、11月、12月的居住用地供应量“三级跳”，从而大幅拉升了全年总量。2.1.2长沙市土地供应结构2023年长沙市居住用地（住宅+商住）总供应面积约934.18万平米，约占总量的44%。其中三地市县的第四季度供应总量，同比增长了98%。2.1.3六区及长沙县土地供应面积2023年六区及长沙县的总供应出让面积约933.67万平米，同比下降约6%；总建筑面积约2022.54万平米，同比下降约12%。与2022年相比，降幅大幅收窄。2.1.4六区及长沙县土地供应结构2023年六区及长沙县居住用地（住宅+商住）总供应面积约483.03万平米，约占总量的52%。Part 22023年长沙市土地成交2.2.1长沙市土地成交面积2023年长沙市土地总成交面积约1971.72万平米，总建筑面积约4149.93万平米，同比基本持平。成交量与供应量同步，以三地市县成交量为主。2.2.2长沙市土地成交结构2023年长沙市居住用地（住宅+商住）总成交面积约806.28万平米，约占总量的41%。2.2.3六区及长沙县土地成交面积2023年六区及长沙县土地总成交面积约为801.73万平米，同比下降约11%；总建筑面积约为1735.96万平米，同比下降约18%。与2022年相比，总成交面积的降幅收窄了30个百分点，总建筑面积的降幅收窄22个百分点。2.2.4六区及长沙县土地成交结构2023年六区及长沙县居住用地（住宅+商住）总成交面积约373.34万平米，约占总量的47%。Part 32023年度长沙市土地成交排行Part 4土地市场总结2.4.1六区居住用地供应量减少2023年六区的居住用地供应量约269.24万平米，同比下降了40%。成交量约182.87万平米，同比下降了57%。2023年排行榜没有计入[2023]068号地块信息，因为 2024年1月3日长沙市自然资源和规划局发布公告，称该地块“在网上限时竞价过程中因系统故障导致报价异常”，中止了2023年12月12日的出让，并于2024年1月16日重新竞拍。2.4.2河西供应量大成交活跃从六区来看，湘江新区与望城区的居住用地总供应量约154.11万平米，占总量的57%。高供应带动高成交，湘江新区与望城区的居住用地总成交量约120.63万平米，占总量的64%。从排行来看，2023年长沙市居住用地成交楼面价前五中，有4宗地块位于河西；居住用地成交金额前五中，有3宗位于河西。2.4.3土地招拍挂逐步回归市场为了楼市健康发展，贯彻“房住不炒”，长沙在2017年9月印发了《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则》。此后，长沙六区的居住用地就进入了“双限”时代，即宗地在上架公告时，就会提前注明住宅限价和最高地价。之后随着市场环境的变化，长沙市六区居住用地的住宅限价从“明确价格”放松为“价格监制”再放松为“品质定价”。近几年来，对住宅限价的要求在逐步放宽。到了2023年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，“建议取消土地拍卖中的地价限制”。在这样的大背景之下，长沙从2023年11月开始，不再对六区居住用地设置最高价，地价回归市场。TOPIC 三 新建商品房市场Part 1长沙市新建商品房供应3.1.1近五年新建商品房供应情况2023年长沙市新建商品房供销水平继续下滑，供应面积为近五年来新低。全年供应1479.2万平米，同比下降9.5%，同比降幅较2022年有所收窄。3.1.2各行政区新建商品房供应情况从2023年各行政区新建商品房供应情况来看，岳麓区全年供应520.43万平米，占总量的35%，大幅领先于其他行政区。供应量最低的是宁乡市，仅29.55万平米。3.1.3近五年新建商品住宅供应情况2023年长沙市新建商品住宅供应面积为1190.47万平米，同比下降10.21%，供应水平为近五年新低。长沙市已连续四年呈下行态势。3.1.4各行政区新建商品住宅供应情况岳麓区新建商品住宅供应面积达393.87万平米，占总量的33%，同样大幅领先于其他行政区。宁乡市仍是最低，供应面积仅28.21万平米。Part 2长沙市新建商品房成交3.2.1近五年新建商品房成交情况2023年长沙市新建商品房成交1609.59万平米，同比下降7.58%，成交水平为近五年新低。3.2.2各行政区新建商品房成交情况从各行政区新建商品房成交情况来看，岳麓区居首位，全年成交474.16万平米；雨花区成交253.51万平米紧随其后；芙蓉区最低，仅成交51.56万平米。3.2.3近五年新建商品住宅成交情况2023年长沙市新建商品住宅成交1315.44万平米，同比下降4.51%。连续四年呈下行态势，成交水平为近五年新低。3.2.4各行政区新建商品住宅成交情况从各行政区新建商品住宅成交情况来看，岳麓区成交392.83万平米居首，雨花区成交195.27万平米排第二，芙蓉区成交水平最低，仅37.78万平米。Part 3长沙市新建商品房非住宅市场3.3.1近五年新建商品房非住宅供销情况从长沙市近五年的新建商品房非住宅供销情况来看，供应水平在2021年达到高点，自2021年起，供应水平呈下行趋势。成交水平在近五年里一直呈下行趋势。 新建商品房 非住宅供销自2022年起，扭转了过去供过于求的态势，库存规模有所下降。3.3.2各行政区新建商品房非住宅供销情况从各行政区来看，新建商品房非住宅供销主要集中在岳麓区，供、销面积分别为126.55万平米、81.32万平米，市场供过于求。此外，开福区基本维持供销平衡，其余各区县的库存规模均有一定程度下降。Part 4长沙市新建商品房价格水平3.4.1近五年住宅与非住宅价格走势2023年长沙市新建商品住宅成交均价9989元/平米，同比上涨4.4%；非住宅的成交均价在2023年止跌，均价达到9673元/平米，同比上涨1.72%。从近五年走势来看，住宅成交均价一直维持上涨趋势，非住宅均价则有所起伏。3.4.2各行政区住宅与非住宅成交均价从各行政区成交均价来看，天心区新建商品房住宅成交均价最高，达12611元/平米，宁乡市最低，仅5761元/平米。非住宅成交均价则是开福区最高，达11366元/平米，浏阳市非住宅成交均价最低，仅6453元/平米。Part 5近五年长沙市供销比走势2023年新建商品住宅供销比为0.90，非住宅供销比为0.98%。从近五年供销比走势来看，自2022年起，住宅与非住宅供销比均低于1，整体供不应求，市场正处于去库存阶段。Part 62023年长沙楼市排行榜3.6.1房企销售金额权益榜总金额增长约74亿元。2023年的房企权益销售金额前20名总金额约773.91亿元。与2022年相比，同比增长了74.11亿元。其中，2023年前三房企的总金额约211.06亿元，与2022年相比，同比增长了15.99亿元。华润置地升至榜单第一。与2023年上半年相比，年度前10排名有了一些变化。华润置地由第二升至第一；保利发展控股由第六升至第五；万科地产由第九升至第七。3.6.2房企销售金额全口径榜分四个梯度，头部差分小。从榜单来看，2023年的房企全口径销售金额，由高到低可分为四个梯度，即“78-64亿元”、“58-56亿元”、“41-39亿元”、“31-17亿元”。2023年榜单前三的销售金额都在75亿元以上，与2022年相比，差分小。华润置地再夺第一。与2023年上半年相比，华润置地在年度榜单上由第三升至第一；万科地产由第七升至第三；龙湖集团由第八升至第七；建发由第九升至第八。3.6.3住宅劲销榜华润、万科项目领跑。无论是2023年度还是2023年上半年，无论是住宅成交面积还是成交金额，华润的长沙润府与万科的万科森林公园始终占据着长沙楼市住宅劲销榜的前二，领跑整个住宅销售市场。住宅市场破局向新。从榜单上过来看，2023年住宅前十的总成交面积约168.46万平米，总金额约263.6亿元。与2022年度相比，分别同比增长了13%、11%。住宅市场开始破局向新。3.6.4各区域住宅劲销榜美的云樾：以日常生活为半径，将醇熟配套浓缩至身边，芙蓉主城顶配C位生活。长沙北中心保利时代：地铁口，双名校，百万方繁华大城。长沙年轻新一代的生活方式。长沙润府：人文臻萃大平层，省府板块的序章。全国第12座、长沙首座“润府”系项目。运达会展湾：打造业态多元、科技智能、节能环保、生态优美的现代化的高品质国际社区。万科森林公园：市府核心地段，高端生活圈层。背靠谷山森林公园，开启24小时“鲜氧生活模式”。嘉臣道：月亮岛核心地段，滨江新城首站扩容地，一线艺术瞰江大平层。万科松湖天地：百万方城市综合体、松雅湖一线临湖大平层，将建筑与自然生态有机融合。3.6.5公寓劲销榜运达稳稳占据榜首。单就公寓市场而言，运达是这个细分类别中的“明星”。无论是2023年度还是2023年上半年，抑或是2022年度，它都稳稳的占据着榜首。3.6.6商铺劲销榜商铺市场表现平平。2023年的商铺成交金额前三的总金额约3.58亿元，总量低。与2023年上半年相比，增幅小。与2022年度相比，前三总金额环比下降了约50%。3.6.7写字楼劲销榜写字楼市场平稳。2023年写字楼成交金额前三的总金额近9亿元，略有增长。TOPIC 四 内五区住宅消费特征Part 1置业者特征4.1.1原籍结构2023年内五区购房者来源主要为本省，占比84.09%，外省市占比15.91%。在本省购房者中，来自地州市的占比为66.36%，来自长沙市的占比为17.73%。在本省地州市购房者中，排名前三的为岳阳、邵阳以及益阳；外省市购房者中，排名前三的为湖北、江西以及河南。4.1.2年龄结构从购房者年龄结构来看，主要以26-35岁的购房者为主，占比接近一半，达47.56%。其次为36-45岁的购房者，占比26.29%，这部分人群主要是以改善型需求为主。Part 2置业者偏好从新建商品住宅的面积结构来看，成交主要以120-144平米面积段为主，占比39.35%。其次为144平米以上面积段，占比达24.68%。这表明内五区购房者趋向于购买三居室或四居室户型，以改善型需求为主。Part 3价格及付款方式4.3.1单价结构从单价结构来看，新建商品住宅单价主要以10000元/平米以上价格段为主，占比接近八成，达77.46%。其中12000-14000元/平米以及10000-12000元/平米价格段占比均超过20%，分别为23.55%、23.71%。4.3.2付款比例从付款方式来看，首付比例以30-45%为主，占比接近一半，达49.78%。其次为首付60-100%，占比28.83%，其中，一次性付款的占比为19.33%。TOPIC 五 市场形势研判Part 1政策形势：持续宽松提振市场2023年，中央定调适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，地方跟随中央定调对限制性政策进行松绑。12月的中央经济工作会议也释放出积极信号，提到完善相关基础性制度，加快构建新发展模式，“先立后破”，意味着“旧政策”需要根据当前的市场形势进行完善并构建，也为2024年的政策基调指明方向。展望2024年，房地产工作方向为“持续有效防范化解重点领域风险”。政策环境将继续宽松，出台更多支持政策，以适应市场新供求趋势。从政策趋势上看，供应端政策仍将侧重于缓解房地产企业的资金压力和防控风险上，金融机构将继续加大对房企的资金支持力度。此外，将加快推进城中村改造和保障性租赁住房建设，尤其长沙作为试点城市，2024年预计将积极推进政策落地，激发房地产市场需求。需求端政策将聚焦于降低购房成本、降低购房门槛，落实“以进促稳”的重要举措。Part 2土地市场形势：热度难有提升2023年，长沙市土地市场提质缩量，涉宅用地供应量降幅明显。国央企拿地占比有所下降但仍居高位，民企拿地积极性有所提升。土地双限政策的取消，对拿地情绪产生一定的积极影响，同时有利于热门优质地块的交易，从而提振市场信心。但当前各区域平台公司累积大量地块，短期内无法转化为新房供应，该部分地块或二次入市，或寻找合作开发企业，短期内土地市场将处于去库存阶段，部分资金条件良好的开发商将更多通过二级市场拿地。Part 3商品房供需：仍将低位徘徊2024年经济环境很难有大的改善，消费者对购买新房的观望情绪仍较为浓厚，对于房地产市场的信心难有好转。另一方面，二手房分流新房的趋势延续，预计2024年新房市场需求或将低位徘徊。而当前开发商对于新房供应主要基于“以需定供”，短期内全市开发商推货节奏不会明显加快，综合支持政策促进预期和新房市场底部修复预期，2024年全市新房供应面积预计与2023年基本持平。结语专业、公正、权威。《2023年度长沙楼市白皮书》以真实数据、精准模型、深度调研为基础，探究产业、人口、配套及房地产四者的关系。20余年以来坚持服务于购房者与开发商，用数据刻画楼市的点点滴滴，给长沙楼市发展提供参考。来源： 0731楼市通进营销策划群交流群加微信后私信“职位”等关键词
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